Pinjaman ASB (ASB Loan) memberi pulangan melebihi 40%

Sebelum ini saya telahpun membuat analisa tentang untung rugi loan ASB ni. Dan kesimpulannya, saya lebih suka menyimpan sendiri.

Gandakan Wang Anda dengan BIJAK MELABUR! KLIK DI SINI!

Tapi dalam post kali ni, saya membuat kesimpulan berbeza berdasarkan senario ekonomi buat masa ni. Sejak April 2009, Maybank telah membuat pakej baru utk loan ASB iaitu kadar faedah 4.25% (BLR-1.3) dgn tempoh maksimum 25 tahun. Secara kasar, pakej tidak banyak beza dgn sebelum ni, tapi saya telah buat kajian selama beberapa bulan dan akhirnya saya membuat kesimpulan yang mungkin sukar diterima. Tapi hakikatnya, kajian ini adalah berdasarkan angka, dan angka adalah fakta.

Dalam analisa ini, saya ambil kes pinjaman RM100,000 utk tempoh 25 tahun. Kadar faedah 4.25% (BLR 5.55-1.3) dengan jangkaan dividen ASB 7% untuk 10 tahun berturut-turut. Berikut adalah analisa yg saya dapat.

Tahun	A: Bayaran bulanan RM541.74x 12	B: Modal principal 12 bulan	C: Dividen tahunan	D:Jumlah B+C	Kadar pulangan setahun (D/A)-A
1	$6,500.86	$2,295.22	$7,000.00	$9,295.22	43%
2	$6,500.86	$2,394.69	$7,000.00	$9,394.69	45%
3	$6,500.86	$2,498.47	$7,000.00	$9,498.47	46%
4	$6,500.86	$2,606.75	$7,000.00	$9,606.75	48%
5	$6,500.86	$2,719.72	$7,000.00	$9,719.72	50%
6	$6,500.86	$2,837.59	$7,000.00	$9,837.59	51%
7	$6,500.86	$2,960.56	$7,000.00	$9,960.56	53%
8	$6,500.86	$3,088.87	$7,000.00	$10,088.87	55%
9	$6,500.86	$3,222.73	$7,000.00	$10,222.73	57%
10	$6,500.86	$3,362.40	$7,000.00	$10,362.40	59%

Berdasarkan jadual di atas, tahun pertama memberi pulangan 43%, dan semakin bertambah sehingga 59% pada tahun ke-10. Modal principal adalah ekuiti atau pengurangan baki pinjaman yg kita bayar setiap bulan. Dividen akumulatif tidak diambil kira.

Setakat ni, saya belum jumpa lagi pelaburan yg risiko hampir zero tapi pulangan sangat tinggi. ASB loan adalah peluang yg tidak mungkin saya lepaskan kali ni. Yang paling penting, pelaburan cara ASB loan ni sangat mudah. Alternatif pelaburan cara mudah seperti Unit Trust juga boleh mengatasi pulangan sebegini, tapi risikonya lebih tingggi kerana ia bergantung kepada pasaran saham semasa.

Pengiraan ini tidak mengambil kira kos perlindungan insurans MRTA yg wajib diambil. Bagi saya, insurans MRTA ini adalah satu lagi peluang utk membeli insurans dengan kadar yg sangat rendah. Hanya sekitar RM10 sebulan, mengikut umur dan jantina. Lagipun kalau berlaku kematian, baki pinjaman akan dibayar sepenuhnya.

Risiko tetap ada apabila kadar faedah naik sehingga menyamai atau melebihi dividen ASB. Tapi buat masa sekarang saya agak yakin kadar BLR tetap pada kadar lebih rendah berbanding dividen ASB. Kajian saya menunjukkan, jika perbezaan kadar faedah dan dividen ASB adalah 1%, masih dapat pulangan 12% untuk tahun pertama. Perbezaan 2% memberi pulangan 29%. Tapi kalau sama, pulangan hanyalah sekitar 1%. Kalau kadar faedah melebih dividen ASB sebanyak 1%, kita rugi 10%. Maknanya, untug rugi ASB loan ni, sangat bergantung kepada kadar BLR dan dividen ASB. Yg baiknya, jika BLR naik terlalu tinggi, kita boleh cancel loan, tidak perlu tunggu sehingga tempoh matang 25 tahun. Sebab tu, jadual saya hanya membuat anggaran sehingga tahun ke-10. Ambil tempoh maksimum untuk pulangan yg paling tinggi, ideanya utk kurangkan kos bulanan. Sebagai contoh kalau ambil 20 tahun sahaja, pulangan hanyalah 38% berbanding 43% (bagi tahun pertama).

Saya sendiri baru apply loan ASB buat pertama kali minggu ni. Ambil maksimum RM200,000 utk tempoh 25 tahun. Locking period 2 tahun, maknanya tahun ke-3 saya ada pilihan utk sambung atau cancel.

Selamat melabur.

PEMBETULAN
Terdapat pembetulan utk jadual di atas, kerana saya tidak mengambil kira potential dividen gain yg boleh diperolehi oleh modal principal. Jadual terbaru menunjukkan angka yg sangat berbeza secara drastik.

T	A:	B: Equiti gain	C: Dividen	D:B+C	E: Potential gain of B	F: Untung D-E	%Untung
1	$6,500	$2,295	$7,000	$9,295	$246.49	$9,048	39%
2	$6,500	$2,394	$7,000	$9,394	$407.16	$8,987	38%
3	$6,500	$2,498	$7,000	$9,498	$746.70	$8,751	35%
4	$6,500	$2,606	$7,000	$9,606	$1,284	$8,321	28%
5	$6,500	$2,719	$7,000	$9,719	$2,043	$7,676	18%
6	$6,500	$2,837	$7,000	$9,837	$3,045	$6,792	4%
7	$6,500	$2,960	$7,000	$9,960	$4,315	$5,644	-13%
8	$6,500	$3,088	$7,000	$10,088	$5,882	$4,206	-35%
9	$6,500	$3,222	$7,000	$10,222	$10,735	($512.85)	-108%
10	$6,500	$3,362	$7,000	$10,362	$16,761	($6,398.75)	-198%

Kesimpulannya, loan ASB ni, menguntungkan jika ambil maksimum period 25 tahun, tapi cancel pada tahun ke-6.

KEMASKINI TERKINI: 5 Oktober 2010
Kalau nak pulangan yang lebih tinggi, kini RHB menawarkan pakej EasyRHB, anda hanya perlu bayar interest untuk 5 tahun pertama. Walaupun kadar faedah tinggi sedikit iaitu BLR-1% berbanding loan ASB yang biasa iaitu BLR-1.65%, tapi EasyRHB memberi pulangan ROI yg lebih tinggi kerana bayaran bulanan yg lebih rendah.

KEMASKINI TERKINI: 28 Mac 2011
Setelah post ini berumur hampir 20 bulan, ia menjadi post yang paling top. Saya membuat kesimpulan memang ramai pembaca yang ingin mengetahui teknik yang paling baik dan pantas  untuk memaksimakan keuntungan pelaburan dalam ASB. Selain daripada post ini, terdapat juga post terkini yang membincangkan topik yg berkaitan untuk memudahkan bakal pelabur untuk membuat rujukan iaitu:

1. Contoh Pengiraan DIVIDEN dan BONUS ASB

2. Pulangan Easy-ASB Loan 30%

3. Untung Rugi Pinjaman Asb (Asb loan)

4. Pengiraan Dividen ASB 2010 – Dividen 7.5 sen, Bonus 1.25 sen

Seperti yang saya jangkakan, kadar BLR telah naik pada tahun 2010, tetapi masih pada kadar rendah. Pakej asb loan pula ada yg menawarkan sehingga BLR-1.65, sangat murah dan masih rendah berbanding dengan tahun-tahun sebelum ini. Tahun 2011 pun , BLR dijangka naik, tapi saya masih optimis, teknik ASB loan dengan tempoh maksimum dan amaun maksimum akan memberikan keuntungan paling maksima. Kini pula ditawarkan pakej ASB Loan yg patuh syariah oleh bank rimau, jadi pelabur telah mempunyai pilihan. Pakej Easy-RHB masih mendahului pakej yg lain kerana memberi pulangan yg paling tinggi dari aspek Return On Inverstment (ROI). Saya masih lagi optimis, BLR dijangka tidak akan naik mendadak untuk 3 tahun akan datang kerana sebab-sebab berikut:

1. Ekonomi dunia masih belum pulih sepenuhnya.
2. US masih terkial-kial, sedang melaksanakan QE2, dan bercadang untuk buat QE3. Kadar faedah akan dikekalkan rendah supaya tidak mengganggu pertumbuhan ekonomi.
3. Di Eropah pula, negara PIGS (Portugal, Iceland, Greece, dan Spain) akan terus menjadi duri dalam daging. Bank-bank Eropah akan terus mengekalkan faedah yang rendah.
4. Di Asia, Jepun yang merupakan kuasa ekonomi ke-3 terbesar selepas dipintas oleh China sedang bergelut dengan pemulihan infrastruktur selepas bencana Gempa Bumi, Tsunami dan Nuklear a.k.a Tri-Disaster. Istilah “Yen carry trade” mula kedengaran semula. Maknanya kemudahan pinjaman tanpa faedah akan dilancarkan kembali.
5. Di Malaysia pula, sebagai negara yang kuasa ekonominya terlalu kecil, tidak akan mampu menaikkan kadar faedah secara mendadak. Kemungkinan BLR akan dinaikkan hanyalah untuk mengekang kadar inflasi, tapi pada masa yang sama bank negara akan memastikan ianya tidak terlalu tinggi supaya tidak mengganggu pertumbuhan ekonomi.

Kesimpulannya, risiko BLR akan naik mendadak terlalu tinggi masih terlalu rendah untuk 2-3 tahun akan datang. Ini menjadikan teknik ASB loan masih memberi pulangan lumayan pada risiko rendah buat masa ini.

Gandakan Wang Anda dengan BIJAK MELABUR! KLIK DI SINI!

KEMASKINI TERKINI: 11 MEI 2011
Bermula hari ini 11 Mei 2011, BLR dan BFR telah dinaikkan kepada 6.6%, maknanya ansuran bulanan untuk loan asb akan bertambah, tapi masih pada kadar yang lebih rendah berbanding dividen asb. Jadi masih untung walaupun kurang sedikit berbanding tahun 2010.

NOTA: Penulis bukanlah seorang pakar ekonomi. Bukan juga pakar kewangan. Malah bukan juga pakar bidang perniagaan. Membuat kesimpulan berdasarkan interpretasi sendiri tentang keadaan ekonomi dunia sekarang. Latarbelakang pendidikan penulis adalah Computer Science dan Robotics. Jadi, jika analisis di atas terbukti tidak tepat atau istilah yang digunakan tidak betul, komen amatlah dialu-alukan agar perbincangan yg lebih sihat dan idea-idea  yang bernas dapat dilontarkan.